Οικοδομικές άδειες πολλών ταχυτήτων

Πολεοδομικό αλαλούμ επικρατεί σήμερα στις εκτός σχεδίου περιοχές, αφού άλλες πολεοδομίες εξακολουθούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες και άλλες όχι, μιας και αναμένεται – εδώ και καιρό – νέα νομοθετική ρύθμιση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Οι έννοιες της κατάτμησης ενός γεωτεμαχίου και της οικοδομησιμότητας δεν ταυτίζονται πάντα

Ετσι, με την κατάσταση που έχει δημιουργηθεί, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές εξακολουθούν να βλέπουν την περιουσία τους αναξιοποίητη. Η ζωή ωστόσο συνεχίζεται, το ίδιο και η κατάτμηση. Κι αυτό συμβαίνει παρά την ψήφιση διαχρονικά σχετικών νόμων που απαγορεύουν την κατάτμηση της αγροτικής ιδιοκτησίας με προφανή στόχο την επωφελέστερη γεωργική εκμετάλλευση αυτής.

Σημειώνεται πως η κατάτμηση ενός γεωτεμαχίου και η οικοδομησιμότητά του είναι δύο διαφορετικές έννοιες οι οποίες δεν ταυτίζονται πάντα.

Για όλους αυτούς τους λόγους, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή, μέσα από 15 ερωτήσεις – απαντήσεις, παρουσιάζουν έναν οδηγό – πυξίδα, με όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους για τη δόμηση εκτός σχεδίου και το πότε επιτρέπονται η κατάτμηση και η οικοδόμηση ενός αγροτεμαχίου.

Πότε απαγορεύεται η κατάτμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές;

Εδώ σήμερα ισχύουν τα εξής:

Ι) Απαγορεύεται η κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1.000 τ.μ., όταν αυτά βρίσκονται σε ακτίνα 500 μέτρων από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Προσοχή: η διάταξη ισχύει για τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).

ΙΙ) Απαγορεύεται η κατάτμηση στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) κάτω από τα όρια αρτιότητας που ισχύει για την κάθε περιοχή, π.χ. τα 20 στρέμματα για την εκτός σχεδίου περιοχή της Αττικής.

ΙΙΙ) Απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω από τα όρια αρτιότητας σε περιοχές που έχουν προσδιοριστεί, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ του ΟΤΑ.

ΙV) Απαγορεύεται η κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε τμήματα των 4 στρεμμάτων, αν δεν προκύπτει ότι έκαστο αγροτεμάχιο των 4 στρεμμάτων αποκτά ταυτόχρονα και πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Τι ισχύει για τους δρόμους;

Δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ των αγροτεμαχίων σήμερα, γιατί ο δρόμος πρέπει να προϋπάρχει. Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή αυτή η διάταξη είναι συγκεκριμένοι, π.χ. δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του υπουργείου Γεωργίας ή ζώνη παραλίας εφόσον είναι διαμορφωμένη οδός, δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τεχνικές υπηρεσίες των δήμων.

Τι είναι απαραίτητο σε κάθε περίπτωση;

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

Πότε επιτρέπεται η κατάτμηση σε κληροτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Δημόσιο;

Σημείωση: στα κληροτεμάχια που έχουν παραχωρηθεί από το ελληνικό Δημόσιο απαγορευόταν η κατάτμησή τους μέχρι τις 22-3-2012.

Εξαίρεση από τον κανόνα αυτό αποτελούσαν: I) Οι οικοπεδικοί κλήροι. ΙΙ) Οι κλήροι με σκοπό ανέγερσης τουριστικών εγκαταστάσεων (με άδεια του ΕΟΤ). ΙΙΙ) Οι κλήροι εντός ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών. ΙV) Οι εφημεριακοί ή σχολικοί κλήροι για την ανέγερση εκκλησιών ή σχολείων.

Από την 22α Μαρτίου 2012 και μετά, επιτρέπονται νόμιμα η κατάτμηση των κληροτεμαχίων και η προσμέτρηση πράξεων νομής για τη συμπλήρωση της κτητικής παραγραφής επί του τμήματος του κλήρου.

Ετσι, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, αφού ο Ν. 4061/2012 ακυρώνει τον ΑΝ 431/1968 στο σύνολό του, τα κληροτεμάχια αντιμετωπίζονται πλέον σαν όλα τα αγροτεμάχια, τα οποία μπορεί να κατατμηθούν σε οποιοδήποτε μέγεθος και σχήμα χωρίς την απαίτηση της αρτιότητας (ελάχιστο πρόσωπο και εμβαδόν), εκτός αν το γεωτεμάχιο εμπίπτει σε κάποια ΖΟΕ, ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ όπου υπάρχει όριο κατάτμησης.

Τι πρέπει να εξασφαλιστεί προκειμένου να δομηθεί ένα κληροτεμάχιο;

Στην περίπτωση που υπάρχει η βούληση να κατατμηθεί ένα κληροτεμάχιο, και αυτό να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο για να δομηθεί, θα πρέπει το πρόσωπο και το εμβαδόν να καλύπτουν τις απαιτήσεις που προκύπτουν από τα διατάγματα για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Τι ισχύει για τη χρησικτησία;

Χρησικτησία επί ολόκληρων κληροτεμαχίων επιτρέπεται από 23-5-1968.

Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων;

Χρησικτησία επί τμημάτων κληροτεμαχίων επιτρέπεται α) εφόσον οι κατατμήσεις έγιναν δεκτές με επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών από την ημερομηνία της επικύρωσης και μετέπειτα, και β) στις κατατμήσεις που γίνονται από 22-3-2012 και μετέπειτα.

Πότε επιτρέπεται η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών;

Η επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών επιτρέπεται μέχρι τις 22-3-2024 εφόσον αφορούν κατατμήσεις με ιδιωτικά συμφωνητικά που έγιναν πριν από τις 22-3-2012.

Πότε θεωρούνται αυτοτελή τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από διάνοιξη αγροτικού δρόμου;

Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923, απαγορευόταν να δημιουργούνται και να κόβουν τα χωράφια. Ετσι, όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για τη μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.

Ομως πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες 1960 και 1970, και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων.

Ετσι, μέσω της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθεισών ιδιωτικών οδών με «αγροτικές» (που εξαιρούνται της απαγόρευσης), τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από τη διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα.

Τι γίνεται στην περίπτωση που ο δρόμος σχεδιάστηκε αλλά δεν έχει υλοποιηθεί η κατασκευή του; Ισχύει η κατάτμηση και μπορεί να πουληθούν ξεχωριστά τα δημιουργηθέντα αγροτεμάχια;

Δεν συνιστά κατάτμηση η απεικόνιση και μόνο σε τοπογραφικό διάγραμμα διανομής αγροτεμαχίου, δίχως η κατάτμηση αυτού να συνοδεύεται και από μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή).

Εάν έχει γίνει προσύμφωνο πώλησης των αγροτεμαχίων πριν από το 1977, τότε ισχύει. Σε διαφορετική περίπτωση, δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση των τμημάτων γηπέδων που προσέβλεπαν στον δρόμο αυτό, όπως απεικονίζονται στο τοπογραφικό διανομής και θεωρείται πολεοδομικά ενιαίο.

Ενας ιδιοκτήτης έχει ένα χωράφι και θέλει να το χαρίσει στα παιδιά του, κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορεί;

Στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου, τότε, ναι, μπορεί να κατατμηθεί σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς δικαίωμα δόμησης.

Ενας ιδιοκτήτης διαθέτει οικόπεδο εντός σχεδίου/οικισμού και θέλει να το χωρίσει και να το γράψει στα παιδιά του, κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορεί;

Οχι. Απαγορεύονται η κατάτμηση και η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγονται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων. Στην περίπτωση αυτή μπορείτε να κάνετε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτου διηρημένης ιδιοκτησίας.

Εχει κατατμηθεί ένα αγροτεμάχιο σε τρία. Η κατάτμηση έγινε εδώ και 30 χρόνια διά λόγου χωρίς συμβόλαιο, αλλά δηλώνονται ξεχωριστά στα Ε9. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση;

Αυτό το πρόβλημα μπορεί να αντιμετωπιστεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της χρησικτησίας. Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται.

Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.

Πότε ισχύει η κατάτμηση όταν είναι το ακίνητο από κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς, για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομουμένου.

Τι ισχύει με τα προσύμφωνα;

Σε περίπτωση ύπαρξης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δυνάμει του οποίου έχει εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ως χρόνος κατάτμησης θεωρείται η ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»